Hypothèques légales : Les matériaux préparés mais non incorporés à l'immeuble

février 2006

Hypothèques légales : Les matériaux préparés mais non incorporés à l'immeuble

bouton-vers-anglaisJasmin Lefebvre
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Le Code civil du Québec, à l'article 2726, énonce le droit à l'hypothèque légale de la construction non seulement en raison des matériaux « fournis », mais également pour les matériaux « préparés » pour une construction. L'apposition des mots « fournis » et « préparés » dans la même disposition suggère qu'ils décrivent deux réalités distinctes correspondant à leur sens courant : ainsi, le mot « préparé » ne sous-entend aucunement que les matériaux ont déjà été incorporés à l'immeuble, ni même qu'ils ont été livrés au chantier.
 
Sous le règne du Code civil du Bas-Canada qui a été en vigueur jusqu'en 1994, on énonçait que le privilège de construction existait pour les matériaux « fournis » et « spécialement préparés ». Tant sous le nouveau que sous l'ancien code, la possibilité qu'existe une hypothèque ou un privilège pour des matériaux non incorporés - voire non livrés - avait fait et fait encore l'objet de vifs débats tant en jurisprudence qu'en doctrine1.
 
Or, si le législateur avait souhaité exiger l'incorporation des matériaux pour conférer le droit à l'hypothèque légale, pourquoi aurait-il repris substantiellement la même formulation dans le nouveau code en réutilisant le mot « préparés » ?
 
Comme le législateur est censé ne jamais parler pour ne rien dire, nous croyons qu'il faille donner un sens aux termes utilisés. En l'occurrence, ces termes énonceraient la possibilité pour le fournisseur de matériaux de publier une hypothèque contre un immeuble auquel des matériaux spécialement préparés étaient destinés sans toutefois y avoir été incorporés.
 
Évidemment, cette interprétation n'est pas sans soulever certaines problématiques de cohérence en rapport avec la notion de plus-value générée par les travaux. L'exigence d'une plus-value est l'une des pierres angulaires du droit de l'hypothèque légale. La règle veut que l'hypothèque légale garantisse la plus-value - l'augmentation de valeur - conférée à l'immeuble par les travaux. Par voie de conséquence, sans plus-value, il ne saurait y avoir d'hypothèque.
 
La plus-value s'évalue uniquement lors du partage du prix de vente de l'immeuble entre les divers créanciers. Avant un tel partage, il n'est pas exigé du détenteur de l'hypothèque de faire la preuve du montant de la plus-value, mais uniquement de démontrer qu'elle n'est pas nulle.
 
Évidemment, il est difficile de concilier la notion de plus-value avec le cas du matériau non livré. Comment, en effet, un bien non incorporé à un immeuble pourrait-il en augmenter la valeur ?

Solution possible

À cet égard, une solution existe peut-être dans le fait que la mise en disponibilité et le fait d'offrir en vente le matériau fabriqué et non livré pourrait être de nature à majorer le prix de vente en justice de l'immeuble grevé de l'hypothèque légale2.
 
Une telle situation serait susceptible de se produire lorsque le bien non encore incorporé est véritablement de nature à améliorer l'immeuble en en accroissant l'utilité et la valeur. Avant la vente en justice, l'hypothèque pourrait alors garantir une plus-value « en devenir » de manière à réconcilier les deux notions apparemment contradictoires.

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[1] Illustration du courant favorable : Denise PRATTE, « Les privilèges de la construction : problèmes actuels touchant la plus-value, la fin des travaux et les bénéficiaires », (1991) 51 R. du B. 3, pp. 30-41; Marfoglia construction inc. c. 3088-1155 Québec inc., REJB 1996-29173 (C.S.)
 
Illustration du courant défavorable : L. Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 2e Édition, Éditions Yvon Blais, 2001, numéros 1484 et 1485; Jadro Holdings Canada number 2 Ltd c. Northern Flooring Ltd, [1983] C.S., 752.
 
[2] Voir sur cette question : Denise PRATTE, supra note 1, page 35; Michel MORIN, « La mort en bas âge d'un privilège : le cas des matériaux spécialement préparés qui n'entrent pas dans la construction d'un immeuble », (1987) 18 R.G.D. 361, no. 45

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient. 

 

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