Rédiger avec précision : Faire correspondre le libellé avec l'intention

novembre 2010

Rédiger avec précision : Faire correspondre le libellé avec l'intention

bouton-vers-anglaisFredric L. Carsley
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Perception d’un plaideur chevronné: Le succès ou l’échec d’un avocat sera jugé, à la fin de sa carrière, selon le nombre de contrats qu’il a réalisé qui se sont retrouvés devant le tribunal. Le type d’ententes rédigées ou révisées par des avocats experts en droit immobilier, notamment les baux, les hypothèques, les servitudes contractuelles réciproques, les ententes d’exploitation et les ententes de développements, constituent souvent des contrats à long terme. Plus leur durée est longue, moins il est probable que les négociateurs originaux seront disponibles pour expliquer l’intention lorsque surgira un conflit d’interprétation. Ainsi, pour éviter tout conflit, le travail de l’avocat consiste à s’assurer que les contrats reflètent clairement la commune intention des parties.
 
Un jugement du 28 janvier 2010 de la Cour d’appel du Québec1, infirmant de façon unanime une décision de la Cour supérieure, fournit une analyse intéressante dans un contexte comportant des enjeux relativement majeurs, sur la façon de traiter les clauses conflictuelles.
 
La Société immobilière du Québec ( « SIQ » ) est l'organisme du gouvernement du Québec responsable de la location d'espace pour les divers ministères et agences gouvernementales. Dans la présente affaire, elle possédait un terrain. Plutôt que d'aménager, de construire et de financer elle-même le projet, la SIQ a conclu un acte d'emphytéose avec un promoteur ( une forme de bail foncier en droit civil ) pour une période de 30 ans, pour ensuite louer le projet du promoteur, à titre de locataire, pour une période de 30 ans.
 
En vertu de cette convention de bail, le loyer de base devait être ajusté tous les cinq ans afin de tenir compte des hausses ou des baisses du taux d’intérêt hypothécaire applicable aux versements hypothécaires payables par le promoteur pour les remboursements de son hypothèque de premier rang consenti sur le projet. Au moment de l’exécution du bail, il n’existait aucun financement de ce genre. Alors, les parties ont ajouté une condition spéciale, établissant le taux de financement à deux points de pourcentage au-dessus du taux des Obligations d’épargne du Québec à ce moment-là, fixant le taux à 12,5%. Subséquemment, même si un financement hypothécaire admissible fut consenti sur le projet, les parties ont continué d’ajuster en fonction du taux des Obligations d’épargne du Québec, même si, ce faisant, le promoteur réalisait qu’il perdait de l’argent et que la situation persisterait pendant plusieurs années encore. En fait, lorsque les procédures ont été instituées, plus de 500$ de pertes avaient été accumulées.
 
Le promoteur a alors déposé une requête en jugement déclaratoire, demandant au tribunal de déclarer que la condition spéciale ne devait s’appliquer que s’il n’y avait pas de financement hypothécaire en place; autrement, le taux et l’ajustement de loyer en découlant devaient être selon le taux réel du financement hypothécaire.
 
La SIQ plaida avec succès en première instance, que les parties avaient ajouté cette condition spéciale dans le but qu’elle s’applique, qu’il y ait ou non un financement hypothécaire en place. La prétention s’appuyait sur le fait que le promoteur, en raison de son comportement pendant plus de 16 ans, avait confirmé que telle était la construction du bail.
 
En infirmant le jugement de première instance, la Cour d’appel appliquait plusieurs règles d’interprétation tirées du Code civil du Québec.
 
Elle raisonne que:

(i) Les contrats doivent être considérés dans leur ensemble, de façon à ce que chacune des dispositions ait un sens. Si cette condition spéciale devait en fait devenir la règle générale, pourquoi alors les parties ont-elles retenu la clause d’ajustement hypothécaire dans le bail?
 
(ii) Une exception ne doit pas devenir la règle générale: donner préséance à la condition spéciale à tout moment autre que lorsqu’il il n’y a pas d’hypothèque en place est tout comme transformer en règle générale une clause spéciale prévue pour une situation exceptionnelle et provisoire.
 
(iii) Quelle était la commune intention de la transaction? À sa base, il s’agissait d’une transaction financière élaborée en fonction des coûts de financement. Plutôt que d’emprunter l’argent et mettre le projet de l’avant elle-même, la SIQ a procédé par l’entremise d’un promoteur et a ajusté le loyer à la hausse ou à la baisse en fonction du changement dans les coûts de financement. Il ne s’agit pas ici d’un scénario risque/récompense, mais la Cour a conclu que le promoteur ne devait pas subir de pertes financières en raison d’une mauvaise application des clauses du bail.
 
(iv) L’incidence de la conduite antérieure des parties: L’articledu Code civil du Québec permet de prendre en considération, entres autres, l'interprétation déjà donnée au contrat par les parties. Toutefois, la jurisprudence sur ce sujet requiert que la conduite soit sans équivoque et constante. Dans le présent cas, des objections ont été faites à SIQ dès 1994. La SIQ a catégoriquement refusé de considérer quoi que ce soit autre que la condition spéciale et le promoteur a, en quelque sorte, accepté à contrecœur le loyer selon la prémisse et les calculs de la SIQ. Avec déférence pour le juge de première instance, la Cour d'appel refusa de conclure que cette conduite démontrait l'assentiment du promoteur avec l'interprétation de la SIQ .

Il est facile après coup, de voir ce qu’il manquait, mais ces situations nous amènent à nous demander ce que nous aurions pu faire ou pourrions faire à l’avenir afin de nous assurer d’obtenir de bons résultats sans avoir recours aux tribunaux.
 
Voici une disposition aurait pu être ajoutée à la condition spéciale et libellée comme suit :

« Pour plus de clarté, il est convenu et compris que cette condition spéciale ne s’appliquera que si, au moment de tout ajustement de loyer tous les cinq (5) ans, les conditions hypothécaires énoncées à la section « X » du présent bail n’ont pas été remplies, étant entendu que l’intention expresse des deux parties est que cette condition spéciale ne puisse être utilisée que dans ces circonstances exceptionnelles. »

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[1] Pomerlim, Société en commandite v. Société Immobilière du Québec, 200-09-006373-085 reversing 200-17-006019-059

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient. 

 

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