Les nouveaux rôles de l'évaluation de l'agglomération de Montréal

janvier 2011

Les nouveaux rôles de l'évaluation de l'agglomération de Montréal

bouton-vers-anglaisSylvain Bélair
Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
514 878-3209

Le 1er janvier 2011 marquait l'entrée en vigueur des nouveaux rôles d'évaluation des 16 municipalités faisant partie de l'agglomération de Montréal1 qui serviront de base à l'imposition des taxes municipales et scolaires pour au moins les trois prochaines années.
 
Les propriétaires d'immeubles de plus de 1 000 000$ de valeur ont déjà reçu, à la fin de l'année dernière, un avis écrit de la nouvelle valeur attribuée à leur immeuble. Et tous recevront au cours des prochains jours les premiers comptes de taxes établis sur la base de cette nouvelle valeur. Ces comptes de taxes contiendront fort probablement des augmentations, le budget 2011 déposé par la Ville de Montréal, il y a quelques semaines, les ayant déjà annoncées. D'autres augmentations sont à prévoir au cours des années à venir, étant donné les besoins de revenus sans cesse croissants des différentes municipalités de l'île.
 
Au contraire des résolutions du nouvel an, qui peuvent être oubliées dès qu'elles sont prises pour être réitérées au début de l'année suivante, le propriétaire d'un immeuble n'a pas le loisir de se reprendre et de contester annuellement la valeur attribuée à son immeuble. Cette valeur ne peut en effet être contestée qu'au cours de la première année du rôle, en agissant avant le 1er mai de celle-ci. Passé ce délai, le propriétaire doit vivre avec la valeur attribuée à son immeuble pendant au moins trois ans, soit jusqu'au dépôt des prochains rôles2.
 
L'analyse de la valeur inscrite au rôle doit être faite indépendamment du montant de taxes qui sera exigé par les villes de l'agglomération pour la première année d'application du rôle. En effet, pour cette première année, les villes pourront employer divers moyens pour limiter l'augmentation du fardeau fiscal des contribuables, comme l'étalement de la hausse de valeur sur trois ans ou l'application de taux de taxes variés selon les catégories d'immeubles. L'impact d'une augmentation de valeur pourra ainsi se faire davantage sentir à l'occasion des exercices financiers subséquents, alors que les villes réviseront leurs taux de taxes et/ou que les mesures d'étalement se dissiperont graduellement. Sans compter les conditions économiques et politiques actuelles, lesquelles sont caractérisées par des augmentations incessantes des dépenses publiques qui nécessiteront sans doute des augmentations de revenus conséquentes.
 
Et malheureusement pour les contribuables, il sera trop tard en 2012 ou 2013 pour initier le processus de contestation des valeurs figurant aux rôles, celui-ci devant obligatoirement être institué dans les 4 premiers mois de l'entrée en vigueur des rôles, soit, dans le cas de l'agglomération de Montréal, au plus tard le 30 avril 2011.
 
Il est donc essentiel pour les contribuables de l'île de Montréal de procéder, dès maintenant, à un examen attentif de la valeur attribuée à leur immeuble, afin d'assurer la sauvegarde de leurs droits en profitant, le cas échéant, du processus de contestation d'évaluation prévu par la loi.

Le processus de contestation de la valeur

La procédure pour contrôler et contester la valeur d'une propriété est un processus en deux temps qui est prévu à la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1). Ce processus s'articule comme suit :

a) La demande de révision

La personne qui souhaite contester l'existence, la présence, l'absence ou l'exactitude d'une inscription au rôle doit le faire au moyen d'une demande de révision déposée auprès de l'organisme responsable de l'évaluation.

La demande de révision doit exposer succinctement les motifs invoqués à son soutien et les conclusions recherchées.
 
La demande de révision doit être déposée au plus tard le 30 avril de la première année du rôle. Dans le cas des nouveaux rôles des villes de l'agglomération de Montréal, une demande de révision doit donc être déposée au plus tard le 30 avril 2011.
 
Bien que cette étape relève principalement d'un processus dit « administratif », en ce que c'est l'évaluateur municipal responsable du dossier qui étudiera la demande de révision, elle n'en est pas moins très importante, car elle conditionnera la portée d'un recours éventuel devant le Tribunal administratif du Québec.
 
En effet, la Cour supérieure a jugé, dans l'affaire Communauté urbaine de Montréal c. Tribunal administratif du Québec3 , que la compétence du Tribunal administratif aura le même objet que la demande de révision. C'est donc dire qu'une très grande attention devra être accordée au libellé de la demande de révision, puisque cette dernière déterminera et limitera le cadre à l'intérieur duquel s'exécutera éventuellement l'étape judiciaire devant le Tribunal.
 
L'évaluateur saisi d'une demande de révision doit vérifier le bien-fondé de la contestation.
 
Au plus tard le 1er septembre suivant l'entrée en vigueur du rôle, donc le 1er septembre 2011 dans le cas des villes de l'agglomération de Montréal, l'évaluateur doit faire au demandeur une proposition écrite de modification, ou encore informer par écrit celui-ci, avec les motifs de sa décision, qu'il n'a aucune modification à proposer4.
 
Dans le cadre du processus de demande de révision, le demandeur pourra conclure avec l'évaluateur une entente sur une modification à apporter au rôle. Cette entente devra être écrite et devra prévoir la date de prise d'effet de la modification qui en découle.
 
L'entente devra être conclue au plus tard 30 jours suivant l'expédition de la réponse de l'évaluateur.

b) Le recours devant le Tribunal administratif du Québec

La personne qui a fait une demande de révision peut, si elle n'a pas conclu d'entente avec l'évaluateur, former devant le Tribunal administratif du Québec un recours ayant le même objet que la demande dans les cas suivants :

  • lorsque l'évaluateur lui fait une proposition de modification au rôle que le demandeur juge inacceptable
  • lorsque l'évaluateur a informé le demandeur, par écrit, qu'il n'avait aucune proposition à lui faire
  • lorsque le délai pour conclure une entente est expiré sans qu'une telle entente n'ait été conclue.

Le Tribunal administratif du Québec ne peut modifier, ajouter ou supprimer une inscription au rôle que si l'exactitude, l'absence ou la présence de celle-ci a fait l'objet d'un recours introduit devant lui en suivant la voie précédemment décrite. Ainsi, pour être recevable, un recours au Tribunal doit obligatoirement avoir été précédé d'une demande de révision en bonne et due forme, déposée dans les délais prescrits.
 
Le Tribunal n'est tenu de modifier, ajouter ou supprimer une inscription que si l'erreur ou l'irrégularité constatée est susceptible de causer un préjudice réel.
 
Pour déterminer s'il existe un préjudice réel, le Tribunal doit tenir compte de l'unité d'évaluation dans son entier.
 
Suivant la loi, le Tribunal administratif est tenu, dans la mesure du possible, de favoriser l'audition d'une requête dans les six mois de son dépôt et doit rendre une décision dans les trois mois suivant l'audience.
 
Si vous considérez que la valeur attribuée à votre immeuble est trop élevée, agissez dès maintenant. Pour en savoir plus sur le processus de contestation, communiquez avec l'un de nos professionnels en évaluation et taxation foncières.
 
______________________________________
 
[1] Ces rôles contiennent 448 572 immeubles imposables, représentant une valeur foncière totale de plus de 209 milliards de dollars. Ils comportent une importante hausse d'évaluation de 22,8% par rapport aux rôles précédents.
[2] Rappelons que la Ville de Montréal avait demandé et obtenu un gel du rôle d'évaluation 1995, ce qui a fait en sorte que ce rôle est demeuré en vigueur pendant six ans, soit jusqu'au 31 décembre 2000. Quant aux rôles triennaux 2007, ceux-ci ont été déclarés quadriennaux postérieurement à leur dépôt, de sorte qu'ils se seront en définitive appliqués de 2007 à 2010 inclusivement.
[3] J.E. 2001-1227
[4] L'organisme  municipal responsable de l'évaluation, en l'espèce la Ville de Montréal, pourra toutefois, avant le 15 août de l'année qui suit l'entrée en vigueur du rôle ( 15 août 2011), reporter l'échéance du 1er septembre au 1er novembre 2011.

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient. 

 

DE GRANDPRÉ CHAIT s.e.n.c.r.l.

1000, Rue De La Gauchetière Ouest, Bureau 2900 Montréal (Québec) H3B 4W5

T 514 878-4311 | F 514-878-4333 | Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. | www.degrandprechait.com